Oświadczenie o poddaniu się egzekucji – wzór dla najmu okazjonalnego i zasady sporządzenia

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji przy najmie okazjonalnym – znaczenie i podstawa prawna

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji jest jednym z dokumentów, które odróżniają najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu. Najemca składa je w formie aktu notarialnego i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu, jeśli nie zrobi tego dobrowolnie w wyznaczonym terminie.

Podstawę stanowi art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, a mechanizm egzekucyjny opiera się na art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. W dokumencie chodzi o obowiązek wydania lokalu, a nie o zgodę na automatyczne zajęcie majątku najemcy za niezapłacony czynsz. To rozróżnienie jest istotne: roszczenia pieniężne, na przykład o zaległy czynsz lub odszkodowanie, wymagają odrębnej podstawy dochodzenia.

W zwykłym najmie właściciel, który chce odzyskać mieszkanie wbrew woli lokatora, co do zasady musi uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a następnie skierować sprawę do komornika. Przy prawidłowo zawartym najmie okazjonalnym właściciel może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a po jej uzyskaniu złożyć wniosek o egzekucję. Nie oznacza to zatem, że komornik może działać bez udziału sądu: sąd nadal rozpoznaje wniosek o klauzulę, lecz nie prowadzi pełnego procesu o eksmisję.

W praktyce procedura może ograniczyć czas potrzebny na odzyskanie lokalu, ale jej przebieg zależy od kompletności dokumentów, doręczenia wezwania i obciążenia sądu oraz komornika. Nie należy obiecywać, że każde postępowanie zakończy się w kilka tygodni. Pani Anna, która wynajmuje mieszkanie Markowi, musi najpierw skutecznie zakończyć umowę lub poczekać na jej wygaśnięcie, a następnie doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z terminem co najmniej siedmiu dni.

Forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Zwykłe oświadczenie podpisane przez najemcę, nawet z podpisem notarialnie poświadczonym, nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego dla tego rodzaju poddania się egzekucji. Notariusz ustala tożsamość osoby składającej oświadczenie i sporządza dokument w formie przewidzianej prawem. Szczegóły dotyczące przebiegu czynności można sprawdzić w opisie oświadczenia notarialnego o poddaniu się egzekucji.

Właściciel powinien pamiętać również o pozostałych warunkach najmu okazjonalnego. Potrzebne są wskazanie lokalu zastępczego, zgoda właściciela tego lokalu na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających oraz zgłoszenie zawarcia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak wymaganego zgłoszenia może pozbawić wynajmującego szczególnej ochrony przewidzianej dla tej formy najmu.

Ustawa przewiduje także szczególne zasady wykonania obowiązku opróżnienia lokalu, w tym wyłączenie określonych przepisów o uprawnieniu do lokalu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego. Nie należy jednak upraszczać tego do stwierdzenia, że każda sytuacja najemcy przestaje mieć znaczenie: egzekucja nadal musi być prowadzona zgodnie z prawem, a prawidłowość dokumentów i całej procedury ma zasadnicze znaczenie. Akt notarialny wzmacnia pozycję właściciela, ale działa w ramach ściśle określonych warunków.

Wzór oświadczenia najemcy – wymagane dane i przykładowa treść

Wzór oświadczenia pomaga przygotować się do wizyty w kancelarii, lecz nie powinien być traktowany jako gotowy dokument do samodzielnego podpisania. Najemca składa oświadczenie przed notariuszem, który nadaje mu wymaganą formę aktu notarialnego. Kancelaria może posługiwać się własnym układem treści i dopasować go do umowy oraz danych stron.

Dokument powinien jednoznacznie wskazywać osobę składającą oświadczenie, umowę najmu okazjonalnego i lokal, którego dotyczy zobowiązanie. Warto wcześniej przygotować imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL oraz dane dokumentu tożsamości najemcy. Przy oznaczeniu mieszkania przydatne są jego pełny adres, numer lokalu, powierzchnia oraz numer księgi wieczystej, jeśli jest dostępny.

Przykładowa treść, którą można przekazać notariuszowi jako materiał roboczy, może wyglądać następująco:

OŚWIADCZENIE NAJEMCY O PODDANIU SIĘ EGZEKUCJI – treść do sporządzenia w formie aktu notarialnego

Ja, [imię i nazwisko], zamieszkały/a w [adres], legitymujący/a się [rodzaj i numer dokumentu], PESEL [numer], oświadczam, że w związku z umową najmu okazjonalnego zawartą dnia [data] z [imię i nazwisko wynajmującego] dotyczącą lokalu mieszkalnego położonego w [pełny adres], dobrowolnie poddaję się egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania tego lokalu wynajmującemu, wraz z osobami i rzeczami, które się w nim znajdują.

Zobowiązuję się wykonać powyższy obowiązek w terminie wynikającym z umowy i przepisów prawa, po ustaniu stosunku najmu oraz po doręczeniu prawidłowego żądania opróżnienia lokalu. Jako lokal, w którym będę mógł/mogła zamieszkać po wyprowadzce, wskazuję nieruchomość położoną w [adres], do której tytuł prawny posiada [dane właściciela].

Ten przykład nie zastępuje aktu notarialnego ani weryfikacji jego treści przez notariusza. Nie warto wpisywać postanowień, które rozszerzają zakres dokumentu na zaległości czynszowe, koszty napraw czy inne roszczenia pieniężne, jeśli celem jest oświadczenie przewidziane dla najmu okazjonalnego. Dla takich należności stosuje się odrębne zasady, a nie samo oświadczenie o wydaniu mieszkania.

Obok aktu najemcy potrzebne są dwa dalsze dokumenty. Pierwszy to wskazanie lokalu zastępczego, do którego najemca będzie mógł się przenieść; drugi to zgoda właściciela lokalu zastępczego na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających. Zgoda ma co do zasady formę pisemną, a wynajmujący może zażądać, by podpis właściciela został notarialnie poświadczony.

Przed wizytą należy ustalić z kancelarią, czy wymaga konkretnych dokumentów dotyczących lokalu zastępczego, na przykład danych księgi wieczystej lub potwierdzenia tytułu prawnego osoby udzielającej zgody. Przydatne są też dane stron umowy i egzemplarz umowy najmu. Przykładowe formularze można porównać z informacjami o treści oświadczenia najemcy w najmie okazjonalnym, pamiętając, że o skuteczności przesądza poprawna forma i kompletność całej dokumentacji.

Dobry wzór porządkuje dane, ale dopiero notariusz sporządza dokument o wymaganej mocy prawnej. Dlatego należy traktować przykładową treść jako punkt wyjścia do uzgodnień, a nie zamiennik czynności notarialnej.

Sporządzenie oświadczenia i procedura najmu okazjonalnego krok po kroku

Sporządzenie oświadczenia warto zaplanować równolegle z podpisaniem umowy, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się spór. Najpierw strony uzgadniają warunki najmu, czas jego trwania, wysokość czynszu, kaucję i zasady rozliczania opłat. Następnie najemca ustala, jaki lokal zastępczy wskaże oraz czy osoba mająca do niego tytuł prawny wyrazi zgodę na przyszłe zamieszkanie.

Właściciel powinien sprawdzić, czy dokumenty dotyczą tego samego najemcy i tej samej umowy. Rozbieżność w nazwisku, adresie mieszkania albo dacie może utrudnić późniejsze wykorzystanie dokumentacji. W przypadku kilku najemców każda osoba, która ma być objęta mechanizmem, powinna uzyskać indywidualną poradę notariusza co do zakresu oświadczenia i wymaganych podpisów.

Po podpisaniu umowy najemca składa oświadczenie w kancelarii notarialnej. Przed spotkaniem warto zapytać o wymagane dane, dostępne terminy oraz całkowitą cenę obejmującą taksę, podatek VAT i wypisy. Kwestie dokumentów i kosztów opisuje także materiał poświęcony temu, jak wygląda najem okazjonalny u notariusza.

Po rozpoczęciu najmu wynajmujący zgłasza umowę do właściwego urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Warto zachować potwierdzenie złożenia zgłoszenia razem z umową, aktem notarialnym, wskazaniem lokalu zastępczego i zgodą jego właściciela. Jeżeli wynajmujący nie zachowa potwierdzenia, późniejsze odtworzenie dowodu wykonania obowiązku może być kłopotliwe.

Gdy umowa wygaśnie albo zostanie skutecznie rozwiązana, a najemca nie opuści mieszkania, właściciel powinien postępować według kolejnych etapów, a nie samodzielnie usuwać rzeczy czy wymieniać zamki. Najpierw doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone w formie przewidzianej ustawą, z terminem nie krótszym niż siedem dni. Warto zachować dowód doręczenia, ponieważ będzie potrzebny przy wniosku do sądu.

Następnie właściciel składa do sądu wniosek o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, dołączając wymagane dokumenty, w tym dowód doręczenia żądania i dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu. Po uzyskaniu klauzuli może złożyć wniosek o egzekucję komorniczą. Komornik prowadzi czynności według przepisów, a właściciel nie powinien podejmować działań na własną rękę, nawet jeśli najemca nie odpowiada na wezwania.

Przykład z praktyki: Anna zakończyła umowę zgodnie z jej warunkami, ale Marek nie wyprowadził się. Zamiast żądać natychmiastowego wydania kluczy pod groźbą odcięcia mediów, Anna doręczyła formalne wezwanie, zebrała potwierdzenia i złożyła wniosek o klauzulę. Takie uporządkowanie czynności ogranicza ryzyko, że błąd proceduralny opóźni sprawę.

Najem okazjonalny wymaga zatem zarówno właściwego aktu, jak i konsekwentnego prowadzenia dokumentacji. Skuteczność zależy od całej sekwencji: umowy, załączników, zgłoszenia, wezwania i klauzuli wykonalności.

Lokal zastępczy, zmiana sytuacji najemcy i aktualizacja aktu notarialnego

Wskazanie lokalu zastępczego nie jest formalnością, którą można wypełnić przypadkowym adresem. Najemca powinien mieć realną możliwość zamieszkania w tym miejscu po zakończeniu najmu, a osoba dysponująca lokalem musi wyrazić na to zgodę. Właściciel mieszkania wynajmowanego powinien upewnić się, że zgoda odnosi się do najemcy oraz osób, które wspólnie z nim zamieszkują.

Życie może jednak zmienić pierwotne ustalenia. Właściciel lokalu zastępczego może sprzedać mieszkanie, wycofać zgodę albo sam potrzebować nieruchomości. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania pod wskazanym adresem, powinien niezwłocznie zawiadomić wynajmującego i przedstawić nowe wskazanie oraz zgodę właściciela nowego lokalu w ustawowym terminie 21 dni.

Jeżeli najemca nie dopełni tego obowiązku, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na zasadach przewidzianych dla najmu okazjonalnego, z zachowaniem siedmiodniowego terminu wypowiedzenia. W praktyce właściciel powinien przechowywać pisemną korespondencję dotyczącą zmiany adresu i nie opierać się wyłącznie na rozmowie telefonicznej. Pozwala to wykazać, kiedy uzyskał informację oraz czy najemca przedstawił wymagane dokumenty.

Zmiana lokalu zastępczego nie zawsze oznacza, że pierwotny akt trzeba sporządzać od początku w każdym szczególe, ale może wymagać aktualizacji dokumentów i konsultacji z notariuszem. Należy sprawdzić, czy treść oświadczenia, załączniki oraz dane wskazane w umowie nadal odpowiadają aktualnej sytuacji. Gdy zmienia się sama data końca najmu, szczególnie przy przedłużeniu umowy aneksem, nie można zakładać, że akt z wcześniejszym terminem automatycznie obejmuje nowy okres.

Załóżmy, że umowa Anny z Markiem miała zakończyć się w czerwcu, a strony przedłużyły ją do grudnia. Jeśli dokument notarialny wskazuje wcześniejszą datę opuszczenia lokalu, powstaje ryzyko rozbieżności między aktem a przedłużoną umową. Przedłużenie powinno więc skłonić strony do sprawdzenia, czy potrzebne jest nowe oświadczenie lub inna czynność uzgodniona z notariuszem.

Warto również pamiętać, że dokumentu nie należy traktować jako ogólnej zgody na każdą formę egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego akt dotyczy obowiązku opróżnienia i wydania konkretnego lokalu, nie zaś automatycznego przejęcia rzeczy najemcy czy potrącenia wszystkich roszczeń właściciela. Spory o kaucję, uszkodzenia wyposażenia lub nieopłacone media rozlicza się osobno, zgodnie z umową i właściwymi przepisami.

Właściciel może też przemyśleć praktyczne ryzyka jeszcze przed podpisaniem dokumentów: czy lokal zastępczy rzeczywiście istnieje, czy zgoda obejmuje właściwe osoby i czy najemca wie, że ma obowiązek zgłosić utratę dostępności adresu. Akt pozostaje użyteczny wtedy, gdy jego treść i załączniki odzwierciedlają aktualne ustalenia stron.

Koszty, najczęstsze błędy i praktyczna kontrola dokumentów

Koszt aktu notarialnego zależy od aktualnych stawek, rodzaju czynności, liczby wypisów i praktyki kancelarii. Podawane w internecie kwoty mogą być orientacyjne i nie zawsze obejmują VAT oraz wszystkie wypisy, dlatego przed umówieniem wizyty warto poprosić o całkowitą wycenę. Strony mogą uzgodnić, kto ponosi koszt; często płaci najemca, ale nie jest to niezmienna zasada wynikająca z samego dokumentu.

Wynajmujący powinien poprosić o potwierdzenie, co obejmuje cena i ile egzemplarzy aktu będzie potrzebnych. Warto uwzględnić także koszt poświadczenia podpisu właściciela lokalu zastępczego, jeżeli strony zdecydują się na taką formę, oraz ewentualny koszt sporządzenia nowego aktu przy zmianie warunków. Porównywanie samych kwot bez sprawdzenia zakresu usługi może prowadzić do nieporozumień.

Najpoważniejszym błędem jest przygotowanie oświadczenia wyłącznie na kartce i uznanie, że podpis najemcy wystarczy. Taki dokument nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego dla oświadczenia składanego przy najmie okazjonalnym. Równie ryzykowne jest użycie szablonu dotyczącego egzekucji długu pieniężnego, gdy potrzebny jest dokument odnoszący się do obowiązku wydania lokalu.

Drugim częstym problemem jest fikcyjny albo niedostępny lokal zastępczy. Jeżeli wskazana osoba nie wyraziła zgody, nie ma tytułu prawnego do lokalu albo lokal nie nadaje się do zamieszkania, kompletność dokumentacji może zostać zakwestionowana. Przed zawarciem umowy dobrze jest potwierdzić zgodę na piśmie i upewnić się, że obejmuje wszystkich domowników, których dotyczy planowana przeprowadzka.

Trzeci błąd to pominięcie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Wynajmujący powinien ustalić datę, od której najem faktycznie się rozpoczął, dokonać zgłoszenia i zachować dowód. Samo podpisanie dokumentu notarialnego nie zastępuje tego obowiązku.

Przed podpisaniem można skorzystać z krótkiej listy kontrolnej:

• Umowa: dane stron, adres lokalu, czas trwania, czynsz i warunki zakończenia są spójne.

• Akt: najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, a treść dotyczy obowiązku opróżnienia i wydania właściwego mieszkania.

• Lokal zastępczy: adres jest konkretny, a zgoda właściciela obejmuje najemcę i osoby z nim mieszkające.

• Zgłoszenie: wynajmujący pamięta o terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu i archiwizuje potwierdzenie.

• Przedłużenie: strony sprawdzają, czy daty i pozostałe dokumenty odpowiadają nowemu okresowi umowy.

Przygotowanie całego pakietu pomaga ograniczyć spory niezależnie od miasta i lokalnej sytuacji na rynku. Osoby dopiero wybierające mieszkanie mogą zapoznać się także z poradnikiem o sprawdzaniu lokalu i umowy przed wynajmem, a dostępne formularze traktować jako pomoc organizacyjną, nie substytut konsultacji notarialnej. Najbezpieczniejsza dokumentacja jest kompletna, aktualna i zgodna z rzeczywistymi ustaleniami stron.